Le conseil d'administration de la Place de l'Ontario annule la vente de la tour River North à Strategic Properties

Alby Gallun est un journaliste principal couvrant l'immobilier commercial pour Crain's Chicago Business. Il a rejoint Crain's en 2000.

La prise de contrôle par un investisseur de 190 millions de dollars d'une tour de condos de 51 étages de River North est officiellement annulée.

Le conseil d'administration en copropriété d'Ontario Place, un gratte-ciel situé au 10 E. Ontario St., a mis fin à un accord longtemps retardé pour vendre l'immeuble de 467 unités à Strategic Properties of North America, selon un e-mail que le cabinet d'avocats du conseil a envoyé aux propriétaires de condos d'Ontario Place hier soir.

Cela aurait été le plus gros accord de condos en appartements – alias « déconversion de condos » – à Chicago et peut-être dans tout le pays. Mais les déconversions sont notoirement difficiles à réaliser, même en période de prospérité, et le retournement drastique des marchés financiers l'année dernière, y compris la flambée des taux d'intérêt, est devenu trop difficile à surmonter pour Strategic Properties.

Incapable de conclure son financement pour l'acquisition, la société d'investissement basée au New Jersey a demandé au conseil d'administration d'Ontario Place de repousser l'accord à plusieurs reprises au cours de la dernière année. Dans l'extension la plus récente, le conseil d'administration a reporté la date de clôture de la transaction au 31 mai. Strategic Properties a raté cette échéance.

Le conseil d'administration a proposé de repousser la clôture une fois de plus, au 31 juillet, à condition que Strategic Properties investisse plus d'argent. Stratégique refusé, selon le mail aux propriétaires.

"À 17h01 ce soir, l'acheteur n'avait pas accepté les conditions énoncées ci-dessus", indique l'e-mail. "En conséquence, le Conseil considère que cette vente est terminée à 17h01 CST le 6 juin 2023."

Un dirigeant de Strategic Properties, ou SPNA, n'a pas retourné un appel téléphonique.

"Malheureusement, l'acheteur n'a pas pu conclure l'affaire après 20 mois de contrat", a écrit la présidente du conseil d'administration de la Place de l'Ontario, Ellen Gutiontov, dans un courriel à Crain's. "Le conseil d'administration a travaillé très dur, ne laissant aucune option inexplorée pour obtenir une proposition équitable de la SPNA pour prolonger la clôture ; cependant, la SPNA a rejeté toutes les exigences raisonnables du conseil d'administration et le conseil n'a plus pu accepter de prolonger la date de clôture."

L'entente aurait pu marquer un point culminant pour Strategic Properties, le déconvertisseur de condos le plus prolifique de la ville. Au cours des dernières années, la société a acquis des immeubles en copropriété sur la Gold Coast, Lincoln Park et Lakeview. Il est en train d'en acheter un autre à River North, un gratte-ciel de 309 unités au 200 N. Dearborn St. Mais Ontario Place aurait été son plus gros, à 190 millions de dollars, plus que tout investisseur n'a payé pour un immeuble en copropriété à Chicago.

Les déconversions ont pris de l'ampleur à Chicago vers 2015. Au milieu d'un marché des copropriétés morose et d'un marché locatif fort, les promoteurs ont vu une opportunité de profiter de la différence de valeur entre les deux. En achetant un immeuble en copropriété entier, ils pouvaient payer une prime aux propriétaires de copropriétés individuels pour leurs unités et continuer à gagner parce que les unités valaient plus en tant qu'appartements.

Mais les déconversions sont des affaires compliquées en raison de la propriété fragmentée des immeubles à condos. Plutôt que d'acheter auprès d'un seul vendeur, un investisseur doit proposer un prix et des conditions attrayants pour des dizaines, voire des centaines de vendeurs. À Chicago, les propriétaires de 85 % d'un immeuble en copropriété doivent approuver la vente en bloc de leurs unités. Une petite minorité vocale peut bloquer un accord.

La décision du conseil d'administration de la Place de l'Ontario de résilier son entente met fin à une danse avec Strategic Properties qui a commencé il y a plus de trois ans. Après avoir rejeté une offre de 188 millions de dollars de Strategic Properties en août 2020, les propriétaires de l'immeuble ont voté pour approuver un accord de 190 millions de dollars en septembre 2021, les votes favorables représentant 89,9% de la propriété.

Mais Strategic Properties n'a pas pu franchir le prochain obstacle : le financement. Lorsque les marchés financiers se sont détériorés l'année dernière, la société a suspendu l'accord. Une lueur d'espoir est apparue en mars, lorsqu'un prêteur, Fairchild US, a affirmé son engagement à financer l'acquisition. Mais d'autres retards ont suivi, Strategic Properties demandant au conseil d'administration plus d'extensions.

Le conseil a proposé de prolonger la date de clôture jusqu'au 31 juillet, à condition que Strategic Properties paie 700 000 $ pour couvrir les dépenses d'exploitation de l'immeuble pour juin et juillet, entre autres dépenses, selon l'e-mail. Mais l'entreprise n'a pas accepté ces conditions.

Mark Silverberg, un dirigeant d'un groupe de propriétaires qui s'est opposé à l'accord - certains sont même allés en justice dans une tentative infructueuse de le bloquer - a été satisfait de la décision du conseil d'administration d'annuler l'accord.

"Je pense que c'était une bonne fin, même si cela a pris beaucoup trop de temps", a-t-il déclaré.

Mais le processus a causé beaucoup de difficultés aux propriétaires de la Place de l'Ontario, dont certains ont quitté l'immeuble plus tôt cette année en prévision de la vente. Silverberg lui-même prévoyait de déménager dans une maison qu'il avait achetée à Northbrook.

"Ils disaient à tout le monde en février" laissez vos clés à la réception "", a-t-il déclaré.

Silverberg a déclaré qu'il avait déposé une réclamation contre le conseil d'administration pour des dommages totalisant 600 000 $ pour couvrir le coût de sa nouvelle maison et les frais juridiques.

Il n'est pas clair si Strategic Properties ou un autre investisseur approcherait le conseil d'administration avec une nouvelle offre pour le bâtiment. Compte tenu de l'état des marchés financiers, il est peu probable qu'un investisseur puisse se permettre de payer 190 millions de dollars pour la propriété aujourd'hui. Il est également probable que de nombreux propriétaires ne seront pas d'humeur à accepter une nouvelle offre après leur expérience avec Strategic Properties.

"Pour aller de l'avant, le conseil d'administration s'engage à poursuivre ses activités comme d'habitude et ne recherche pas activement une autre offre", a écrit Gutiontov dans son e-mail à Crain's. "Si le conseil d'administration se voit présenter une offre de SPNA ou de tout autre acheteur potentiel, il l'évaluera et la présentera aux propriétaires."

Entre-temps, la propriété a souffert d'un entretien différé car le conseil a reporté des projets, estimant que dépenser de l'argent avant une vente n'aurait aucun sens, a-t-il déclaré. Certaines unités de la Place de l'Ontario ont récemment été équipées d'unités de climatisation de fenêtre après la défaillance d'une tour de refroidissement de l'immeuble, a-t-il déclaré. La direction du bâtiment a également fréquemment fermé le système de plomberie du bâtiment pour des réparations d'urgence, a-t-il déclaré. Résoudre les problèmes du bâtiment pourrait coûter cher.

"C'est une crise d'argent maintenant", a déclaré Silverberg. "Le bâtiment est en très mauvais état et les gens sont mécontents. Les gens sont bouleversés."

Dans un courriel de suivi aux propriétaires de la Place de l'Ontario aujourd'hui, Gutiontov a déclaré que le conseil avait signé un accord pour remplacer la tour de refroidissement.

"Le conseil a entretenu le bâtiment tout au long de ce processus et s'est engagé à assurer une administration normale du bâtiment", a écrit Gutiontov dans son e-mail à Crain's. "Le conseil continuera activement à poursuivre des projets d'immobilisations supplémentaires, guidés par des études de réserve et des suggestions de la propriété."

Alby Gallun est un journaliste principal couvrant l'immobilier commercial pour Crain's Chicago Business. Il a rejoint Crain's en 2000.

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